“地段論”是很多買房人默認的共識：地段越核心
，房子的流通性越強。放到上海新房市場，外環內外的熱度差異 ，從側面印證這一觀點 。換個視角看
，外環外市場其實也是檢驗樓市政策實際效應的關鍵指標
。

　　8月25日樓市 “滬六條 ” 出臺后，有一些聲音出現 ，唱衰外環外市場
，認為這些區域很難承接政策紅利。

　　真實數據給出了不一樣的答案：根據上海市房地產交易中心監測，今年9月 ，上海外環外的新房樓盤日均成交比8月多了40% 。二手房的表現不俗
，單月賣出1.8萬套，交易量占到全市的57%
。

　　在這樣活躍的交易之下 ，如何理性看待滯銷樓盤
，也成了新的話題。

　　“崛起
”的外環外市場

　　“滬六條”出臺之后，響應速度最快的其實是開發商 。

　　8月25日新政發布當天 ，多個樓盤迅速響應，打出“24小時不打烊 ”的營銷海報
，個別項目銷售人員還向潛在客戶釋放出“限時優惠回收
”信號
。9月17日當天尤其熱鬧，南山璞縵、保利海上印 、翡云悅府等9個樓盤宣布認購 ，吳淞道1號等4個項目宣布開盤。由此可見
，開發商紛紛入局，搶灘“金九”的意圖明顯 。

　　8月25日新政發布當天 ，多個樓盤迅速響應進行營銷

　　8月25日新政發布當天
，多個樓盤迅速響應進行營銷

　　新政疊加開發商的策略和速度，確實激發了市場熱情
。權威數據顯示 ，9月份共有43個項目入市
，認購比0.75，高于今年以來的0.71。

　　9月26日 ，位于寶山楊行的金茂棠前項目130套房源“日光 ”
，“紅透
”北上海 。“這是項目第四次開盤，新政發布的第二天剛好是第三批次房源開盤 ，但發布當天，有100多組客戶過來咨詢情況
，有些客戶還是來自距離比較遠的張江
、楊浦。”項目營銷負責人王麗萍告訴記者，看到這樣旺盛的市場需求 ，公司才決定順勢推進加推申請、加快取證節奏
。

　　金茂棠前熱銷

　　金茂棠前熱銷

　　二手房方面
，外環外市場同樣表現不俗。浦東川沙鎮板塊緊靠外環，上海鏈家該板塊經紀人倪彥鵬說 ，新政前一個月最多成交15套
，新政后網簽量已經沖到約60套，創下板塊新高；帶看量也明顯增加 ，現在周末的帶看量差不多相當于過去一整周的總和 。

　　“可以明顯感受到
，新政之后，二手房在外環外的成交在全市的占比 ，無論是同比還是環比
，都上升明顯，接近20%
。 ”太平洋房屋品牌總監金宇說。成交主要集中在500萬元以下 ，置換鏈條有被加速推動的跡象，換句話說
，有更多業主希望借助新政完成置換 。

　　那么誰買房最積極？上海市房地產交易中心有關負責人說，從全市來看 ，改善需求開始釋放
。外環外一 、二手住房成交中
，“滬六條
”擴容支持的非滬籍新市民
、多子女家庭、成年單身人士 、改善型住房需求群體增購住房約占14%左右，高于全市平均水平。

　　“我們在實際操作中發現 ，外環外限購取消
、公積金可提取支付首付是最大利好 。”王麗萍說
，項目認購中有很多原來沒有購房資格的客戶因為新政有購房資格了，很多客戶都反饋 ，提取公積金緩解了首付壓力
，購房也相對輕松了很多
。

　　新政的另一重要影響，是推動了觀望購房者的決策。“有些客戶我們叫‘百家客’ ，就是一個門店里大部分經紀人都有他的微信
，然后帶看過很多房源 。新政落地后，這部分客戶的決策速度快了不少 ，有的直接簽了購房合同
。 ”倪彥鵬說。

　　靠政策更靠產品力

　　不可否認，從2024年開始
，即便多輪新政陸續落地，上海樓市的“冷熱分化”仍然存在 。

　　實地走訪市場就能發現 ，一邊是新房項目“開盤即罄
”
，另一邊不少售樓處卻門可羅雀，甚至出現因認購不足取消搖號的情況。但這絕非政策傳導失效那么簡單 ，更多時候
，是樓盤自身的短板讓其難以承接政策紅利
。

　　比如，位于嘉定菊園的日月光伯爵天地匯景華庭 ，今年以來銷售情況不佳。截至2025年10月
，四期房源網簽去化率約52%，剩余可售房源仍有 112套 。業內人士分析 ，其銷售戶型難以滿足當下市場需求
，89平方米的戶型為兩房兩衛，118平方米的戶型為三房兩衛
。

　　需要說明的是 ，并非位于外環外就一定會滯銷。從上海近期樓市表現來看，部分外環外項目反而憑借亮眼表現打破了區位偏見 。最近
，位于外環外閔行旗忠板塊的閔房尚園項目正在認購，認購首日認購率已破100% ，主打疊加、聯排 、合院低密產品
。

　　近期
，上海內環也出現了銷售不及預期的新房項目。9月24日，位于楊浦內環東外灘板塊一個名為尚發馨苑的項目開盤 ，雖然備案均價低于周邊平均水平
，且都是現房，但也沒有打動消費者 ，40多套房源僅吸引11組客戶搖號 。

　　市場分析認為
，其原因在于周邊界面陳舊，且此次推出房源為一棟樓 ，缺乏完整社區規劃
。而且東外灘是楊浦崛起的熱門板塊
，保利
、招商、瑞安等品牌開發商匯聚在此。從外觀上看，尚發馨苑的設計理念偏落后 ，品質并不突出，很難在激烈競爭中脫穎而出 。

　　尚發馨苑的設計圖

　　尚發馨苑的實景圖

　　由此可見
，地段確實是買房時的重要考量，但并非絕對標準
。一個樓盤的銷售情況 ，更多是“綜合實力”的體現：住宅產品是否貼合當下剛需或改善群體的需求
，周邊教育 、醫療、商業等配套是否成熟，還有開發商品牌的信譽度與交付能力 ，這些因素都會和地段一起影響購房者的選擇。

　　實力雄厚的開發商往往能通過綜合住區的打造
，在不同板塊挖掘居住價值 。即便跳出傳統核心區，也能打造出市場認可的品質住宅。像瑞安在青浦打造的蟠龍天地 ，將商業
、生態與住宅融合；中海在普陀真如布局的環宇城MAX與中海臻如府
，是以大型商業配套+高品質住宅的組合，帶動了板塊能級提升
。

　　這些案例都說明：好的產品與運營 ，能有效彌補區位認知差
，成為樓盤熱銷的關鍵推手。

　　上海易居房地產研究院副院長嚴躍進說，在市場逐漸轉為買方市場 ，且購房者日趨理性的前提下，政策帶來的短期熱度、低價引發的臨時關注
，都難以成為市場持續向好的支撐 。想要在競爭中站穩腳跟，必須跳出“依賴外部利好 ”的思路 ，轉而深耕產品本身
。