全面放寬限購、降低房貸利率，深圳以超預(yù)期力度為樓市注入強心劑 。

　　9月5日深夜 ，深圳市住房和建設(shè)局與中國人民銀行深圳市分行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》
。此次政策調(diào)整涵蓋居民購房 、企事業(yè)單位購房以及個人住房信貸等多方面重磅舉措。

　　深圳由此成為北京
、上海之后
，又一個優(yōu)化樓市政策的一線城市 。分析人士指出，與京滬兩地近期政策相比 ，深圳對限購松綁力度明顯更大
，這將對激活市場起到更明顯的作用
。

　　“當(dāng)前正值傳統(tǒng)‘金九銀十’熱銷期，而且深圳本身購房需求和潛力較大 ，深圳出臺政策勢必會增強市場信心
，帶來市場交易的提振。預(yù)計新政后，深圳市場行情會進一步向好 。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進告訴記者
。

　　限購大幅松綁放開企業(yè)購房

　　深圳樓市新政中最引人注目的 ，是對限購政策的大幅優(yōu)化調(diào)整。

　　根據(jù)新政策，符合深圳市商品住房購買條件的居民家庭（包括本市戶籍居民家庭、自購房之日前在本市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的非本市戶籍居民家庭）
，在羅湖區(qū) 、寶安區(qū)（不含新安街道）
、龍崗區(qū)、龍華區(qū) 、坪山區(qū)
、光明區(qū)范圍內(nèi)購買商品住房不限套數(shù) 。

　　而無法提供連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上證明的非本市戶籍居民家庭，在上述區(qū)域內(nèi)購買商品住房限購2套。在鹽田區(qū)、大鵬新區(qū)購買商品住房 ，不再審核購房資格
。

　　按最新辦法
，深圳政策調(diào)整后有1年社保的外來人口在核心區(qū)域仍限購1套，但非核心區(qū)域已不再限制購房套數(shù)。去年深圳僅放松了社保繳納要求 ，購房套數(shù)仍然限制為1套
，而本次政策在多數(shù)區(qū)域取消了套數(shù)限制 。

　　值得關(guān)注的是，非戶籍人口即便沒有繳納個稅和社保1年證明 ，也可以在深圳近郊購買兩套住房
，遠(yuǎn)郊區(qū)則完全退出限購
。

　　“傳統(tǒng)的特區(qū)羅湖區(qū)現(xiàn)在也被視為近郊看待，深圳最后的限購區(qū)收縮至福田區(qū) 、南山區(qū)和寶安區(qū)新安街道 ，限購范圍大大縮小。 ”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示 。

　　本次深圳樓市新政另一個突破是
，對企業(yè)購房限制的全面放寬
。

　　深圳新政策規(guī)定，企事業(yè)單位可在深圳市范圍內(nèi)購買商品住房 ，用于解決員工住房等需求。其中，在福田區(qū)、南山區(qū)和寶安區(qū)新安街道范圍內(nèi)購買商品住房
，需同時滿足設(shè)立年限滿1年
、在本市累計繳納稅款金額達100萬元人民幣、員工人數(shù)10名及以上條件；在本市其他區(qū)域購買商品住房，不再審核購房資格 。

　　在嚴(yán)躍進看來 ，該項措施對各個區(qū)域的購房市場都有積極作用
，尤其是對于如龍華 、龍崗
、光明等企業(yè)數(shù)量多的區(qū)域，會激活更多購房需求
。

　　對于深圳大幅度調(diào)整限購的原因 ，李宇嘉認(rèn)為
，這是基于當(dāng)?shù)貥鞘猩疃日{(diào)整的現(xiàn)實需要：自2021年5月開始，深圳二手住房價格已經(jīng)持續(xù)下跌44個月 ，整體下跌幅度較大。此外
，從供地、開工 、投資等指標(biāo)來看，深圳的跌幅也大于京滬 。

　　“今年上半年土地出讓金前20城市中 ，沒有深圳的身影
，而京滬杭成都等城市排在前面
。這對深圳補齊民生短板
、推進外來人口本地化、助力戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，甚至城市搶人才 、提升城市競爭力等方面 ，都會形成資金方面的制約。在投資情緒相對低迷的情況下，外圍區(qū)域退出限購也在情理之中 。
”李宇嘉稱。

　　降低購房成本激活潛在需求

　　深圳此次樓市新政的另一項重要舉措是
，調(diào)整房貸利率政策
。

　　政策明確，各銀行業(yè)金融機構(gòu)根據(jù)深圳市市場利率定價自律機制要求和本機構(gòu)經(jīng)營狀況
、客戶風(fēng)險狀況等因素 ，在利率定價機制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房
，合理確定每筆商業(yè)性個人住房貸款的具體利率水平。

　　據(jù)嚴(yán)躍進測算，此前深圳首套房和二套房的利率定價公式分別為LPR-45BP和LPR-5BP 。依據(jù)新政策 ，二套房貸利率降低40個基點
。按照100萬元貸款本金、30年期等額本息方式計算
，房貸總還款成本將減少近8萬元，月供額將減少220元。

　　李宇嘉指出 ，深圳在利率政策上借鑒了上海經(jīng)驗
，但在公積金方面并未跟進京滬 。原因在于，3月24日起實施的深圳公積金新政已將額度充分提高
。

　　“現(xiàn)在深圳總價300萬元以下二手房 ，交易占比近3成。”李宇嘉介紹
，經(jīng)過長達4年多的下跌，深圳很多區(qū)域房價相比高峰期大幅折價 ，疊加限貸政策松綁，購房門檻和成本大幅度降低
，原來買不起房的人群現(xiàn)在可能就買得起了 。

　　觀察上一次深圳放松限購后的市場表現(xiàn)，新房市場的交易活躍度明顯得到提振
。參照北京 、上海樓市新政后的市場表現(xiàn) ，嚴(yán)躍進預(yù)計
，“對于非核心區(qū)域市場而言，交易量環(huán)比增幅可能超40% ，且至少有30%需求源于新增購房套數(shù)的客戶。 ”

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計
，深圳新政對外圍區(qū)域的去化效果將較為明顯，尤其可能吸引周邊珠三角或廣東其他城市甚至內(nèi)地人群前來買房 。

　　“新政策可能會對環(huán)深圳都市圈形成虹吸效應(yīng) ，這一點需要引起重視
。
”李宇嘉表示。而隨著“金九銀十”銷售旺季的到來
，深圳樓市有望告別前期低迷態(tài)勢，迎來一波交易活躍期 。

　　分析人士指出 ，三個一線城市相繼調(diào)整購房政策
，標(biāo)志著房地產(chǎn)市場正進入新一輪政策優(yōu)化周期，這將為全國“金九銀十 ”行情帶來積極預(yù)期。

（文章來源：財聯(lián)社）