8月22日晚間，萬科（000002.SZ）披露2025年半年報(bào)。上半年 ，萬科營收約1053億元
，實(shí)現(xiàn)銷售金額691.1億元，回款率超過100% 。報(bào)告期內(nèi) ，萬科積極推進(jìn)存量盤活
，回款57.5億元，近三年累計(jì)盤活項(xiàng)目64個(gè) ，涉及可售貨值約785億元
。

　　近一年來
，在行業(yè)深度調(diào)整與流動(dòng)性挑戰(zhàn)雙重考驗(yàn)之下，萬科正通過全力銷售回款、盤活存量資產(chǎn) 、強(qiáng)化經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)及與大股東協(xié)同創(chuàng)新等多重舉措 ，穩(wěn)步化解風(fēng)險(xiǎn)，并探索新發(fā)展模式。

　　上半年
，萬科合并報(bào)表范圍內(nèi)新增融資和再融資249億元（不含股東借款） 。截至目前，公司已順利完成243.9億元公開債務(wù)償還 ，2027年前已無境外公開債到期
。

　　萬科管理層表示
，公司存量融資規(guī)模保持穩(wěn)定，同時(shí)充分利用各類政策機(jī)會(huì) ，繼續(xù)爭取增量流動(dòng)性機(jī)會(huì)
，補(bǔ)充了資金來源。截至目前，大股東累計(jì)向公司提供了近240億元的股東借款 ，真金白銀幫助公司緩解流動(dòng)性壓力 。公司自身依然在繼續(xù)努力
。新組建的經(jīng)營管理班子
，統(tǒng)籌各類資源要素，協(xié)調(diào)動(dòng)員各方力量 ，積極化解經(jīng)營困難和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
，穩(wěn)定了大家的信心。

　　以產(chǎn)品力突圍

　　上半年，在各方及大股東強(qiáng)有力支持下 ，萬科全力保障隊(duì)伍穩(wěn)定
、財(cái)務(wù)穩(wěn)定和生產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)定，按期保質(zhì)完成超4.5萬套房的交付 。

　　半年報(bào)顯示
，報(bào)告期內(nèi)，萬科來自房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的收入為844.4億元 ，占比80.2%?？鄢惤鸺案郊忧?
，房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的毛利率為8.7%，較2024年同期上升1.5個(gè)百分點(diǎn)
。其中 ，開發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為8.1%。扣除稅金及附加后
，萬科房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的營業(yè)利潤率為4.6%，同比上升1.1個(gè)百分點(diǎn) 。

　　上半年 ，我國房地產(chǎn)市場支持政策繼續(xù)發(fā)力
，中央和地方密集出臺(tái)多項(xiàng)措施，推動(dòng)市場止跌回穩(wěn)
。政策主要圍繞提振需求、優(yōu)化供給 、打造“好房子”
、構(gòu)建新模式等方面展開?！昂贸鞘?好房子 ”支撐重點(diǎn)城市新房市場整體保持平穩(wěn) ，城市分化態(tài)勢延續(xù) 。在行業(yè)轉(zhuǎn)型期
，以產(chǎn)品力為核心競爭力的發(fā)展模式成為企業(yè)穿越周期的關(guān)鍵
。

　　半年報(bào)顯示，萬科報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售面積538.9萬平方米 ，銷售金額691.1億元，公司在15個(gè)城市銷售金額排名前三
，新開項(xiàng)目表現(xiàn)良好。

　　上半年，萬科響應(yīng)“好房子
”要求 ，不斷迭代自身“三好”住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)
，獲得市場積極反饋 。首開項(xiàng)目均兌現(xiàn)投資承諾，其中 ，溫州璞拾云洲、成都都會(huì)甲第 、成都錦上揚(yáng)華
、天津東廬等多個(gè)存量盤活項(xiàng)目首開去化率達(dá)到九成及以上
。

　　據(jù)悉
，萬科融合過往技術(shù)積淀，整合形成24項(xiàng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)及約520項(xiàng)設(shè)計(jì)要求與技術(shù)措施 ，在全國多個(gè)項(xiàng)目中推進(jìn)好房子標(biāo)準(zhǔn)落地
，上海理想之地作為萬科“未來城市 ”的首發(fā)項(xiàng)目，已成功入選全國首批好社區(qū)案例及上海市首批好房子案例。

　　與此同時(shí) ，圍繞客戶真實(shí)需求
，萬科以內(nèi)容服務(wù)與場景創(chuàng)新引領(lǐng)產(chǎn)品升級(jí) 。上半年成都錦上揚(yáng)華、武漢光谷錦上等17個(gè)項(xiàng)目在棟型及戶型使用效率上進(jìn)行提升；創(chuàng)新社區(qū)服務(wù)模塊應(yīng)用于天津東廬 、合肥晴川悅映等9個(gè)項(xiàng)目；在昆明桂語東方、西安理想城等項(xiàng)目打造高濃度復(fù)合場景，植入可體驗(yàn)生活業(yè)態(tài)
。

　　萬科管理層表示 ，隨著公司產(chǎn)品線建設(shè)走向成熟，以拾系
、映象系、光年系等為代表的新產(chǎn)品
，不僅業(yè)績有保障，品質(zhì)和效率也有明顯提高 ，受到客戶廣泛認(rèn)可。此外
，公司的管理精細(xì)程度與開發(fā)運(yùn)營效率也在持續(xù)加強(qiáng)，包括更精細(xì)的成本管理 ，更準(zhǔn)確的量價(jià)策略
，更極致的對產(chǎn)品價(jià)值的挖掘等 。

　　通過產(chǎn)品力挖掘，萬科2022年以來主動(dòng)獲取的70多個(gè)新項(xiàng)目收益已經(jīng)有明顯改善 ，已售部分的毛利率水平在16%左右。

　　盤存量促增量

　　在做好銷售與交付的基礎(chǔ)上
，萬科堅(jiān)持存量資源盤活為主導(dǎo) 、精準(zhǔn)投資為補(bǔ)充的投資策略，積極補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)產(chǎn)能
。

　　萬科管理層坦言：“萬科開發(fā)業(yè)務(wù)體量龐大 ，在近幾年高速發(fā)展的過程中
，沉淀了部分難以短期變現(xiàn)的資源，面對當(dāng)前形勢 ，盤活這部分資源對萬科來說格外重要。我們也體會(huì)到做增量容易，做存量難
，有時(shí)候一個(gè)項(xiàng)目，團(tuán)隊(duì)要跟1到2年 ，談判幾十次
，存量盤活工作十分考驗(yàn)我們的意志與能力 。
”

　　近年來，借助各類支持性政策 ，萬科形成了存量盤活的系統(tǒng)性打法
，通過商改住
、規(guī)劃條件優(yōu)化、存量資源置換等多種方式持續(xù)推動(dòng)難點(diǎn)項(xiàng)目解題
。今年上半年，萬科通過存量盤活優(yōu)化和新增產(chǎn)能近百億元 ，盤活回款近60億元
，2023年以來已盤活貨值約785億元，累計(jì)實(shí)現(xiàn)新增銷售超200億元。

　　今年上半年 ，萬科累計(jì)獲取新項(xiàng)目6個(gè)
，總規(guī)劃計(jì)容建筑面積55.8萬平方米，權(quán)益計(jì)容建筑面積29.6萬平方米 ，權(quán)益地價(jià)約13.4億元，新增項(xiàng)目平均地價(jià)為4528元/平方米
，項(xiàng)目分別位于淄博 、溫州
、銀川、成都 、武漢和鄭州，其中有4個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)在建 。自2022年以來 ，萬科所有新項(xiàng)目均納入全周期投后管理
，目前已有78個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)開盤銷售，平均開盤周期6個(gè)月 ，投資兌現(xiàn)度為85%
。

　　截至2025年6月30日
，萬科在建項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積約3227.2萬平方米，權(quán)益計(jì)容建筑面積約2116.6萬平方米；規(guī)劃中項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積約3007.4萬平方米 ，權(quán)益計(jì)容建筑面積約1926.5萬平方米。

　　萬科管理層表示
，從資源總量來看，截至2025年上半年 ，公司未結(jié)算的待開發(fā)項(xiàng)目
、在建項(xiàng)目和存量土地合計(jì)建面超過6000萬平方米
，在積極盤活和有效供應(yīng)下，仍可維持一定的在建和存貨規(guī)模 ?！霸谕顿Y上 ，除了長期堅(jiān)持的量入為出策略，公司拿地還是會(huì)強(qiáng)調(diào)資源質(zhì)量的持續(xù)改善
。一方面
，公司會(huì)以更高標(biāo)準(zhǔn)挖掘增量投資機(jī)會(huì)，聚焦在客戶和市場基礎(chǔ)好的片區(qū)、投資回報(bào)好且公司有把握兌現(xiàn)的項(xiàng)目。另一方面 ，會(huì)通過資源盤活方式轉(zhuǎn)化一部分土地
，持續(xù)改善公司現(xiàn)有的資源結(jié)構(gòu)和分布 。”

　　構(gòu)筑第二曲線

　　上半年，萬科經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)全口徑收入284.2億元 ，同比增長0.6%
，經(jīng)營效益保持在行業(yè)細(xì)分領(lǐng)域前列，已成為萬科穩(wěn)健增長的重要支撐
。

　　其中 ，萬科旗下物業(yè)服務(wù)上市平臺(tái)萬物云（2602.HK）上半年收入約181.4億元
，同比增長3.1%，利潤約8.4億元 ，同比增長5.4%
，核心凈利潤約13.21億元，同比增長10.8%。自去年以來 ，萬物云主動(dòng)壓縮開發(fā)商業(yè)務(wù)及其他非核心業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)向有現(xiàn)金流的利潤深耕 。今年上半年
，萬物云核心業(yè)務(wù)收益增幅與開發(fā)商業(yè)務(wù)降幅之間的“剪刀差 ”開始呈現(xiàn)，開發(fā)商關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)收入占比降至6.5%。

　　依靠良好的住宅服務(wù)口碑和不斷迭代的服務(wù)模式 ，萬物云繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先的存量住宅市場拓展能力
。上半年萬物云在存量市場中新獲取114個(gè)住宅服務(wù)項(xiàng)目
，其中通過首創(chuàng)“彈性定價(jià)
”模式新增項(xiàng)目22個(gè)。報(bào)告期內(nèi)新簽八大行業(yè)項(xiàng)目年飽和收入11.1億元 。

　　在租賃住宅領(lǐng)域，萬科旗下“泊寓”是全國最大的集中式公寓提供商
。上半年 ，萬科租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）營收18億元
，同比增長4.1%。報(bào)告期內(nèi)，泊寓新獲取1.16萬間房源 。截至2025年6月30日 ，泊寓共運(yùn)營管理27.3萬間長租公寓
，開業(yè)19.8萬間，服務(wù)企業(yè)客戶超6200家
。同時(shí) ，泊寓積極響應(yīng)國家納保政策
，所管理的租賃住宅中超過13萬間納入保障性租賃住房。截至報(bào)告期末，泊寓出租率為93.3% ，持續(xù)保持市場領(lǐng)先 。

　　上半年，萬科商業(yè)業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）營業(yè)收入41億元
。截至2025年6月30日
，萬科累計(jì)開業(yè)179個(gè)商業(yè)項(xiàng)目（不含輕資產(chǎn)輸出管理項(xiàng)目），建筑面積1034萬平方米 ，商業(yè)業(yè)務(wù)整體出租率93.2%
，同比增加0.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　值得一提的是，萬科近年來加快建設(shè)經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)證券化通路 。報(bào)告期內(nèi) ，中金印力消費(fèi)REIT底層資產(chǎn)杭州西溪印象城客流同比增長超過5%
，項(xiàng)目出租率達(dá)98.9%
。此外，萬科Pre-REIT基金再次取得進(jìn)展 ，與中信等機(jī)構(gòu)攜手成立萬新金石（廈門）住房租賃基金
，收購泊寓旗下項(xiàng)目，推動(dòng)業(yè)務(wù)由重變輕。

　　物流倉儲(chǔ)領(lǐng)域 ，上半年萬科物流倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）營收20.7億元
，同比增長6.7% 。其中冷鏈?zhǔn)杖?0.7億元，同比增長23%；高標(biāo)庫收入10億元 ，同比下降6.5%。截至報(bào)告期末，萬緯物流（萬科旗下物流倉儲(chǔ)服務(wù)與一體化供應(yīng)鏈解決方案平臺(tái)）累計(jì)開業(yè)項(xiàng)目約150個(gè)
，可租賃面積1045萬平方米，高標(biāo)庫穩(wěn)定期出租率86% ，冷鏈穩(wěn)定期庫容使用率74%
，相比去年同期穩(wěn)中有升
。

　　萬科改革化險(xiǎn)穩(wěn)步推進(jìn)，融合發(fā)展亦取得積極進(jìn)展。

　　此前 ，萬科管理層在股東會(huì)上表示
，將進(jìn)一步加強(qiáng)與大股東深圳市地鐵集團(tuán)有限公司（以下簡稱“深鐵集團(tuán) ”）的融合發(fā)展，發(fā)揮好雙方資源稟賦 ，形成多元場景 、多業(yè)態(tài)復(fù)合的城市服務(wù)新生態(tài) 。

　　繼二季度萬科與深鐵集團(tuán)在長租公寓領(lǐng)域開展戰(zhàn)略合作后
，7月，萬科與深鐵集團(tuán)上線了全球首例由“機(jī)器人自主搭乘地鐵為商家配送貨”的試點(diǎn)合作 ，即在深圳地鐵2號(hào)線灣廈站
，由萬科旗下萬緯物流集成研發(fā)的機(jī)器人利用地鐵的空閑時(shí)間段滿載補(bǔ)給商品，自行搭乘地鐵 ，自主規(guī)劃最優(yōu)搭乘線路，為灣廈站及線上其他站內(nèi)7-Eleven門店配送貨
。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為
，自今年年初充實(shí)管理力量
、多方表態(tài)支持以來，萬科的積極變化市場有目共睹。

　　萬科管理層在半年報(bào)中表示 ，公司穩(wěn)步推進(jìn)改革化險(xiǎn)工作
，逐步消化風(fēng)險(xiǎn)，但徹底化解仍需“以時(shí)間換空間
” ?！爱?dāng)前公司在經(jīng)營上仍面臨階段性壓力 ，盡管如此
，我們相信，在各方支持下 ，依托萬科優(yōu)秀的人才隊(duì)伍和品牌、突出的產(chǎn)品研發(fā)和迭代能力
，以及在多個(gè)賽道上領(lǐng)先的經(jīng)營服務(wù)能力，公司一定能走出低谷 、迎來轉(zhuǎn)機(jī)
。公司將全力以赴推進(jìn)經(jīng)營改善 ，通過戰(zhàn)略聚焦、經(jīng)營提振
、管理提升、科技賦能 、融合發(fā)展等措施
，推動(dòng)業(yè)務(wù)布局優(yōu)化和結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)開發(fā)業(yè)務(wù)回歸良性循環(huán) ，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)穩(wěn)步增長，加快構(gòu)建適應(yīng)房地產(chǎn)新模式的核心能力
，持續(xù)為客戶提供‘好房子’‘好服務(wù)’‘好社區(qū)’，推動(dòng)公司重歸健康發(fā)展的軌道。”

（文章來源：中國經(jīng)營報(bào)）