7月4日，第三方研究機構中指研究院發布《2025年上半年中國房地產市場總結與下半年趨勢展望》。報告顯示 ，年初以來
，核心城市新房及二手房市場整體保持平穩，“好城市+好房子
”表現出較強韌性 ，土地市場也有所恢復 。下半年高品質項目入市有望帶動核心城市新房市場保持平穩
，但重點城市中二手房對新房“替代效應”仍明顯，預計城市之間及項目之間分化行情將延續
。

　　新房市場分化行情延續 ，核心城市改善型項目占市場主流

　　報告指出
，由于目前多數城市限制性政策已經放開，上半年各地政策優化力度趨緩。整體來看 ，地方主要圍繞激活需求
、優化供給兩大方向調整優化政策 。根據中指研究院監測
，2025年上半年全國有約170省市（縣）出臺政策超340條
。

　　在多項政策提振下，2025年以來 ，核心城市市場整體保持平穩運行。2025年上半年，重點城市改善性住房需求繼續釋放
，開發商順勢推出高品質新房產品，進而帶動上半年百城新房價格結構性上漲1.16% 。

　　從成交量來看 ，上半年
，“好城市+好房子 ”支撐新房市場整體保持平穩，一季度市場延續修復態勢 ，但二季度邊際有所轉弱
。國家統計局數據顯示
，1-5月，全國新建商品房銷售面積同比下降2.9% ，銷售額同比下降3.8%
，銷售降幅較去年明顯收窄。

　　從重點城市新房市場看，分化行情延續 ，一線城市及強二線城市表現平穩 。其中
，一線城市在優質供給增加、較強的購房需求支撐等因素帶動下，市場保持較高活力 ，雖然二季度以來市場有所降溫，但上半年整體新建商品住宅銷售面積同比均增長
。

　　根據中指數據
，上半年，北京 、上海新建商品住宅網簽成交面積同比均小幅增長 ，深圳
、廣州同比增幅均超15%
，二線城市中杭州、成都優質改善樓盤延續較高熱度。同時，受供應縮量影響 ，重點城市可售面積普遍回落
，出清周期有所縮短，市場繼續處于去庫存階段 。

　　從新房成交特征來看 ，2025年以來
，核心城市改善型項目入市節奏加快，帶動改善型需求持續釋放 ，北京 、上海
、南京、成都等多個城市高總價項目去化表現較好。從中指監測重點城市來看
，1-5月30城90平方米-120平方米新房成交套數占比保持在四成左右，120平方米-144平方米戶型成交整體占比首次達到30% ，改善型樓盤占據新房市場主流
。

　　以上海為例，今年以來
，開發商積極推盤入市，僅5-6月兩月就有75個項目入市 ，其中有20個新盤當天認購率達到100%
，尤其高品質住宅入市帶動改善需求得到大量釋放，高端板塊成交占比顯著提升。根據上海鏈家監測 ，中環以內項目上半年成交5381套
，占比21%，同比提升2% ，典型改善區域如黃浦濱江 、徐匯濱江
、楊浦東外灘等更是涌現出如上海壹號院、綠城潮鳴東方 、中海·云邸玖章等多個熱銷的標桿項目
，受到市場歡迎 。

　　同時，頭部房企仍保持聚焦核心城市
、精準投資的策略 ，北京、杭州 、上海、成都等是房企重要進駐或深耕城市
。報告顯示
，2025年上半年，TOP100企業拿地總額同比增長33.3%。今年上半年 ，北上深
、杭州、成都多宗地塊競拍出高溢價，帶動上半年300城出讓金同比增長27.5% 。

　　二手房市場延續“以價換量
”行情

　　二手房市場則延續“以價換量”行情
，上半年百城二手房價格累計下跌3.60%
。

　　中指研究院報告顯示，今年上半年 ，北上廣深 、杭州
、成都等地二手房成交保持較高活躍度
，其中深圳同比增長超30%，北京、上海 、廣州同比增幅在20%左右；成都
、杭州、蘇州 、廈門二手房同比增長均超10%。

　　受季節性因素影響 ，5月以來二手房市場熱度有所轉弱
，6月，一線城市中上海二手房成交在高基數影響下 ，同比有所下降
，北京
、深圳、廣州增幅收窄；二線城市中成都 、蘇州
、廈門等核心城市同比增長 。

　　從價格來看，2025年上半年 ，百城二手住宅價格累計下跌3.60%
，跌幅較2024年下半年收窄0.19個百分點
。具體來看，今年以來 ，二手房市場保持較高活躍度，但在高掛牌量背景下
，二手房“以價換量 ”行情延續，1-2月二手房均價延續去年四季度修復態勢 ，環比跌幅持續收窄
，但3月以來環比跌幅再次擴大，6月百城二手住宅均價為13691元/平方米 ，環比下跌0.75%
，已連續38個月下跌。

　　展望下半年，中指研究院認為 ，6月13日國常會提出要“多管齊下穩定預期、激活需求 、優化供給、化解風險
，更大力度推動房地產市場止跌回穩
”，“更大力度”的定調釋放了積極信號 ，預計下半年各級政府將全力推動已出臺政策落地見效 。穩定預期方面
，穩中求進
、先立后破，有序搭建相關基礎性制度 ，更有利于穩定市場預期；激活需求方面，預計將加大城中村改造房票安置力度
，同時北上深限制性政策仍有優化空間；優化供給方面，預計將進一步完善和落實專項債收購存量閑置土地、收購存量商品房的政策 ，改善市場供求關系
。除此之外
，為穩定中長期市場，城市更新相關政策也有望加快落實 ，特別是金融支持政策。

　　報告指出
，下半年高品質項目入市有望帶動核心城市新房市場保持平穩，但居民收入房價預期以及市場整體優質供給仍偏弱 ，重點城市中二手房對新房“替代效應 ”仍明顯
，預計城市之間及項目之間分化行情將延續，“好城市+好房子
”具備結構性機會 ，而市場全面止跌回穩仍需政策進一步加力 。