中信證券表示 ，房地產政策的進一步優化
，不僅有利于釋放短期需求，更說明面對鞏固市場止跌回穩的要求 ，政策也有進一步優化空間，并會結合現實情況積極出臺相關措施。現階段
，中信證券看好已經搭建起投融管退通道，已經擁有同店租金持續增長的物業組合的重資產企業 ，也看好愿意積極擴大股東回報
，盈利能力穩定的輕資產公司 。一旦市場走出慣性下行通道，則交易服務商的彈性也可能會充分體現
。

　　地產｜政策進一步優化 ，鞏固止跌回穩

　　2025年8月
，北京和上海相繼發布房地產市場優化政策，政策內容集中在限購、公積金貸款支持等方面。我們認為 ，房地產政策的進一步優化
，不僅有利于釋放短期需求，更說明面對鞏固市場止跌回穩的要求 ，政策并不會無所作為
，而會結合現實情況積極出臺相關措施 。

　　▍事件：

　　8月8日，北京市住房和城鄉建設委員會 、北京住房公積金管理中心聯合印發《關于進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》。8月25日 ，上海市住房城鄉建設管理委等六部門聯合印發《關于優化調整本市房地產政策措施的通知》
。

　　▍優化政策內容集中在限購
、公積金貸款支持等方面。

　　京滬兩地分別規定，在北京五環外或上海外環外符合限購條件的居民家庭不再限制購房套數
，單身按照居民家庭執行限購政策 。結合地方實際，不同程度提高了公積金貸款額度
。同時 ，上海還優化了商貸利率定價機制
，不再區分首套和二套住房，并完善了房產稅政策。

　　▍市場短期或延續慣性趨勢 ，但止跌回穩具備堅實基礎 。

　　預計限購、公積金等政策措施
，在短期對交易量價的邊際影響不算明顯
。高頻數據顯示，8月北京出臺相關政策之后 ，二手量價維持了此前的慣性趨勢。全國來看
，根據國家統計局，2025年1-7月商品房銷售金額同比下降6.5% ，降幅較1-6月擴大1個百分點
，預計8月態勢并未發生根本性變化 。但放眼長遠，有利因素正在不斷積累
。一方面 ，新房的供給持續下行，供給已經呈現以二手房為主的態勢
，根據頭部中介平臺，140個城市二手房掛牌量自年初以來已經上升了7.4%。一旦市場預期明顯好轉 ，二手房供給可能轉向收縮 。另一方面
，歷史維度來看政策累積幅度較大，按揭貸款利率 ，住房交易稅率都在歷史上最低的水平附近
，且還在進一步優化
。

　　▍住宅開發企業積極應對，提升經營安全邊際。

　　住宅開發企業普遍采取了多種措施優化經營 。首先是一邊優化項目規劃 ，一邊去化存量項目
，例如，綠城中國2025年上半年實現2021年及以前的庫存去化190億元 ，萬科近三年累計盤活項目64個
，涉及可售貨值約785億元。其次是補充土地儲備，避免可售貨值和庫存平均質素持續下行 ，例如，根據Wind
，上海2025年1-7月住宅類土地成交金額同比增長27%
。最后是嚴格控制成本費用，我們統計已經披露中報的大市值地產公司2025年上半年管理和營銷費用同比下降11%。

　　▍房地產企業積極謀求轉型投融管退 。

　　企業走向運營型資產的客觀環境已經逐漸成熟
。首先是REITs市場蓬勃發展 ，當前總市值已經達到了2,168億元
，多層次的資產出表通道也逐漸得到構建。其次是品牌企業的運營護城河凸顯，例如部分企業的同店銷售額得以持續跑贏社零平均增速 。最后是全社會高收益穩定回報的資產逐漸變少 ，Cap Rate可能趨勢性下行
。

　　▍風險因素：

　　由于房價的慣性下跌
，部分公司的當前重估資產價值，和公司歷史成本記錄的凈資產確實存在不小的差異 ，企業可能持續計提存貨跌價準備。部分投資性不動產租金水平可能仍有下行壓力 。

　　▍優化政策的戰略重要性超過對市場的直接影響
，看好兩類藍籌標的
。

　　我們認為，房地產政策的進一步優化 ，不僅有利于釋放短期需求
，更說明面對鞏固市場止跌回穩的要求，政策也有進一步優化空間 ，并會結合現實情況積極出臺相關措施。現階段，我們看好已經搭建起投融管退通道
，已經擁有同店租金持續增長的物業組合的重資產企業，也看好愿意積極擴大股東回報 ，盈利能力穩定的輕資產公司 。一旦市場走出慣性下行通道
，則交易服務商的彈性也可能會充分體現
。

（文章來源：人民財訊）