中信證券研報認為，優質商業空間在拉動內需過程中占據重要生態位 ，政策鼓勵優化增量、盤活存量
，有利于頭部的輕資產商管公司通過接管存量改造訂單持續擴大其市占份額
。而避免重復建設 、動態優化供給
、研究商業地產使用權到期續期等，也十分有利于推動商業地產價值的向上重估。推薦頭部的商業地產持有者和運營 。

　　商業地產｜改造需求看漲 ，資源價值向上

　　我們認為
，優質商業空間在拉動內需過程中占據重要生態位，政策鼓勵優化增量、盤活存量 ，有利于頭部的輕資產商管公司通過接管存量改造訂單持續擴大其市占份額
。而避免重復建設 、動態優化供給
、研究商業地產使用權到期續期等
，也十分有利于推動商業地產價值的向上重估。

　　▍事件：

　　根據商務部網站，2025年10月27日 ，商務部等5部門辦公廳關于印發《城市商業提質行動方案》（以下簡稱《方案》）的通知
，提出要大力提振消費、全方位擴大內需，完善現代商貿流通體系 ，充分發揮城市在國內國際雙循環中的樞紐作用 。

　　▍線下空間營造和運營優化是提振內需的又一個重要抓手
。

　　傳統上，財政支持之下的消費品補貼是擴大消費的重要手段。但隨著悅己消費的崛起
，消費者不僅追求線下購物的貨品豐富，地理條件通達 ，更把購物和休閑娛樂 、文化生活結合起來 。這就對消費基礎設施提出了新時代的新要求
。我們相信
，一批優質的
、具備文化內涵或精神追求的線下消費基礎設施，能夠充分發揮新供給驅動新需求的特點 ，促進社會零售品總額超預期增長。所以
，《方案》不僅強調優化商品和服務質量，擴大多元商品供給 ，更強調深化商旅文體健融合
，推動存量設施改造，強化新興技術賦能 。

　　▍優質購物中心是城市商業空間重要的優化方向 ，對傳統商業空間的改造訂單預計持續快速增長
，但具備經驗的改造服務提供商產能十分有限
。

　　《方案》提出，要推動存量設施改造 ，支持地方將符合條件的商業設施、文化和旅游設施改造項目納入大規模設備更新及城市更新行動支持范疇，引導商業設施因地制宜開展更新改造；改造提升一批傳統百貨店 、購物中心
，打造商品和服務供給豐富
、購物休閑等功能齊備的消費載體。總體來看，優質的購物中心銷售額增速明顯快于社零增速 ，這充分說明了品牌商存量改造和擴大經營有助于助推提振消費 。根據贏商數據統計
，2025年上半年全國開業超過120個集中式商業項目，其中存量改造開業項目接近40個 ，占比超30%
，我們認為，未來這一占比還有顯著提升的空間。但頭部公司華潤萬象生活年新增運營商場產能有限 ，這意味著公司有望在政策加持之下獲得更高質量的訂單和更好的改造效果
。

　　▍深化商旅文體健融合
，商業產品形態持續迭代升級，多元吸引力的綜合不動產設施有望持續增值。

　　《方案》表示 ，要深化商旅文體健融合
，支持“商業+旅游
”“商業+文化”融合發展，引導城市商業設施與旅游景點、歷史建筑 、演藝場館等協同聯動 ，開發富含地域特色的產品及服務 。過去一段時間，不少頭部的商業運營者都已開發培育典融合項目
，如熱血奇跡“雪場+商業 ”、深圳大運天地“體育場+商業
”
、萬象太原鼓樓街“文化+商業”等
。往后看，我們預計融合型商業有望得到進一步發展 ，而新形態更加考驗商業建管團隊的產品能力
，頭部公司有望在下一代商業產品中的擴大領先地位，而存量不動產的價值也有望持續重估。

　　▍科學規劃城市商業網點布局 ，避免重復建設盲目發展
，動態優化供給，支持REITs發展和穩妥推進工商業用地使用權續期 ，都有利于存量商業地產項目的資源重估 。

　　《方案》指出
，科學規劃城市商業網點布局
。結合本地經濟水平、產業結構 、人口總量
、消費需求、發展方向等因素，合理確定城市商業設施供給規模 ，針對市中心 、區縣
、社區等不同層級商業網點
，圍繞功能、業態 、環境
、交通網絡等方面需求完善詳細規劃，避免重復建設、盲目發展。動態優化城市商業設施供給 ，對商業設施供給過剩 、運行效率低下的及時調整，供給不足的加快補齊 。這體現了政策并不是主張通過提升商場的數量來提振消費
，而是主張做優增量，盤活存量 ，以高質量發展來帶動全局
。我國商辦不動產動輒面臨供給過剩困擾
，避免重復建設和盲目發展的表態，對于商業地產價值重估意義重大。支持符合條件的商業地產項目發行REITs ，亦有望進一步提升購物中心的流動性 。此外
，《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》亦提到，要完善工商業用地使用權續期法律法規 ，依法穩妥推進續期工作
，我們預計這將很大程度消除不動產資產估值的不確定性
。整體而言，供需改善
、流動性改善、估值不確定性下降 ，都有利于持續推動核心型（Core）商業不動產的持續重估
，同時，政策鼓勵存量資產更新改造也為增值型（Value-Added）不動產投資策略打開操作空間 ，我國的不動產投資市場有望在十五五期間迎來快速發展。

　　▍風險因素：

　　市場結構性分化明顯，不同的不動產類型表現不一的風險；政策落地不及預期的風險；需求端復蘇不及預期的風險 。

　　▍投資策略。

　　我們認為
，優質商業空間在拉動內需過程占據重要生態位，政策鼓勵優化增量 、盤活存量 ，有利于頭部的輕資產商管公司通過接管存量改造訂單持續擴大其市占份額
。而避免重復建設、動態優化供給
、研究商業地產使用權到期續期等
，也十分有利于推動商業地產價值的向上重估。我們推薦頭部的商業地產持有者和運營 。

（文章來源：人民財訊）