房企債務重組有望進入“削債時代” 。

　　日前，融創(chuàng)中國公告稱 ，現(xiàn)有債務未償還本金總額約74%的持有人已遞交加入境外債重組支持協(xié)議的函件
。碧桂園也宣布
，境外債方面目前已與超過70%的債權人在高息債方面達成共識，目標是在今年內完成境外債務整體重組工作。

　　隨著融創(chuàng)、碧桂園相繼公布境外債重組進展 ，出險房企債務重組或重整進展加快 。6月以來，旭輝 、金輪天地等房企境外債重組已基本獲債權人通過
，將進行聆訊；龍光發(fā)布債務重組方案，力圖推進債務優(yōu)化工作。

　　與此同時 ，房企債務重組模式正從展期轉向實質性削債
。其中
，融創(chuàng)境外債重組方案預計化債約600億元；碧桂園的境外債重組提案有望最多減少116億美元債務；旭輝境外債重組預計削減境外債務約52.7億美元，約合379億人民幣。

　　“如果企業(yè)和投資者能夠就‘削債’的債務重組條款達成一致 ，我們認為房企的短期流動性壓力將得到緩解
，企業(yè)可以將更多精力投入到資產盤活和銷售上，這對整個行業(yè)的企穩(wěn)將產生積極影響 。 ”惠譽評級亞太區(qū)企業(yè)評級董事石露露告訴記者
。

　　然而 ，達成重組方案協(xié)議雖能緩解外部融資壓力
，房企仍面臨內部經(jīng)營性現(xiàn)金流的挑戰(zhàn)。石露露認為，短期而言房企存量項目的質量以及資產盤活能力是決定其內生現(xiàn)金流和投資人決策的重要考量點 。

　　“盡管中央及各地政策持續(xù)優(yōu)化調整 ，房地產市場的復蘇可能主要集中在一線城市及部分強二線城市
。但這些城市的競爭正在加劇
，因為大多數(shù)全國性的國有房企也在重新布局并集中發(fā)展這些城市。
”石露露表示，“重組房企能否在這些城市補充土地 ，將對它們的中長期發(fā)展產生重大影響 。”

　　房企債務重組加速

　　近期融創(chuàng)
、碧桂園等頭部房企相繼公布重組進展，削減債務規(guī)模動輒幾十億美元
，標志著行業(yè)化債進程進入深水區(qū)
。

　　“目前融創(chuàng)已獲得所有債權人的約74%支持，意味著境外債重組基本實質性完成。 ”一位債務重組分析師表示 ，在法院裁決債務重組案時
，只需參與投票債權人的75%投出贊成票，即視為通過 。

　　接近融創(chuàng)方面人士向記者表示 ，一旦境外債重組成功
，融創(chuàng)將成為行業(yè)第一家境外債基本清“零”的大型房企，大幅化解上市公司層面的債務風險 ，預計化債約600億元
。

　　融創(chuàng)境外債重組獲得高比例支持并非孤例。6月5日
，碧桂園首席財務官兼執(zhí)行董事伍碧君在線上股東會議上表示，已與超過70%的債權人在高息債方面達成共識 。

　　此外 ，旭輝控股境外債重組也迎來進展
，其公告稱，于6月3日舉行的計劃會議上取得所需的法定大多數(shù)計劃債權人支持 ，預計重組后境外債務將減少約52.7億美元。下一步，將于6月26日尋求法院批準該計劃
。

　　同日
，龍光集團則宣布優(yōu)化調整債務重組方案，新重組方案下 ，標的債券29項原始增信資產將分別用于全額轉換特定資產選項、資產抵債選項中的以物抵債模式和信托抵債模式以及全額留債選項
，最大限度盤活增信資產。同時，公司股東額外籌集現(xiàn)金資源和股票資源用于新重組方案 。

　　中指院企業(yè)研究總監(jiān)劉水告訴記者 ，房企債務重組加速得益于兩方面因素
。一是出險房企提供多元化重組方式
，如采用債轉股 、債務期限展期、資產清償
、現(xiàn)金兌付等多種方式相結合的重組方案，能夠滿足不同債權人的需求 ，提高方案的接受度。

　　二是
，在當前市場形勢下，債權人態(tài)度發(fā)生轉變 ?！胺康禺a市場調整時間較長 ，債權人意識到房企的債務償還難度較大
，相較于破產清算和資產持續(xù)貶值，更傾向于接受重組方案 ，以提高債務清償率
。另外，部分債權人在出險房企債務不斷換手后持有成本較低
，如果重組方案的現(xiàn)金回收價值更具吸引力，他們更愿意接受重組。
”

　　債轉股與削債成主流

　　值得關注的是 ，今年房企的債務重組已從展期延付
，步入削債減負的深水區(qū) 。根據(jù)融創(chuàng)、碧桂園 、旭輝的境外債重組方案，大幅削減債務本金成為核心特征
。

　　這一轉變背后或有嚴峻的債務壓力?？硕饠?shù)據(jù)顯示 ，2025年房企債務到期規(guī)模達5257億元
，較2024年的4828億元進一步攀升 。

　　“今年房企債務到期規(guī)模高于2024年，償債壓力較大
。而隨著多家房企的債務重組推進 ，削債比例提高漸成趨勢。”東方證券研報指出 。

　　“今年不少房企的債務重組削債遠高于2023年水平。 ”58安居客研究院院長張波告訴記者
，今年前5月百強房企銷售總額同比下滑，同時出險房企銷售跌幅更甚 ，直接導致對這些企業(yè)原有的現(xiàn)金流預測模型出現(xiàn)變化
。

　　“在新模型下出險房企未來回款預計還會可能持續(xù)減少
，這種現(xiàn)金流缺口使得展期策略失效，只有通過削債實現(xiàn)債務規(guī)模 ，才是債權人利益最大化的方式。
”張波表示 。

　　劉水進一步解釋，考慮到長周期內新房市場絕對規(guī)模下行
，短期內市場仍在筑底中，資產貶值壓力猶在 ，僅延長還款期限
，可能面臨再次逾期和二次展期的問題，并不能夠徹底解決債務危機
。

　　“因此 ，債轉股和削減本金方式能夠實現(xiàn)公司債務規(guī)模降低
，整體償債壓力得以延后，債轉股還同步增加凈資產 ，有利于修復公司資產負債表
，為公司經(jīng)營基本面好轉創(chuàng)造條件。”劉水稱 。

　　多位行業(yè)分析師指出，未來 ，在新房銷售尚未回穩(wěn)以及資產折價壓力下
，償債壓力較大的房企將加速債務重組進程，且提高削債比例可能是普遍趨勢
。

　　政策環(huán)境為房企債務重組提供支撐

　　房企債務重組加速的背后 ，是政策環(huán)境與市場融資條件的同步改善。

　　政策層面，金融監(jiān)管總局局長李云澤在5月7日國新辦新聞發(fā)布會上表示
，加快出臺與房地產發(fā)展新模式相適配的系列融資制度，助力持續(xù)鞏固房地產市場穩(wěn)定態(tài)勢 。

　　“這意味著未來更多配套政策將不斷落地 ，針對企業(yè)端的貸款支持將不斷加大
。 ”劉水表示
，預計未來房地產項目融資“白名單
”政策將繼續(xù)完善，促進資金實質性落位 ，改善企業(yè)資金面。

　　與此同時
，城市房地產融資協(xié)調機制對于保障項目的順利建設和交付，穩(wěn)定金融機構信心
、緩解企業(yè)資金壓力、促進風險隔離與化解 、推動市場預期改善均有積極作用 ，有利于債務重組工作的順利推進 。

　　一位房地產行業(yè)分析師指出
，預計政策支持起到的作用將越來越明顯，比如4萬億元融資白名單
、房企存量住房和閑置土地收儲 ，這些對于出險房企的資產變現(xiàn)償債具有一定推動作用
。

　　市場層面
，房企融資成本有所下降。中指院數(shù)據(jù)顯示，今年5月 ，房地產企業(yè)債券融資總額為288.8億元，同比增長23.5% 。債券融資平均利率為2.35%
，同比下降0.43個百分點，環(huán)比下降0.41個百分點。

　　“未來在制度創(chuàng)新方面 ，通過可轉債分層設計、服務信托 、并購融資優(yōu)化等工具
，重塑房企債務重組邏輯，但仍需應對銷售回暖持續(xù)性
、信用修復緩慢等挑戰(zhàn)
。”張波稱。

　　事實上 ，房企債務重組雖加速推進
，但行業(yè)風險仍未完全出清 。

　　劉水認為，房企的重組成功并不意味著上岸 ，債務重組成功將有助于緩釋風險
，但企業(yè)真正走出危機，還需要市場回暖支持 ，企業(yè)基本面獲得改善后才能夠避免重復展期或者重復重組
。

（文章來源：財聯(lián)社）