今日 ，國家發展改革委在官網發布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化申報推薦工作的通知》（發改辦投資〔2025〕782號
，以下簡稱“782號文 ”），業界期待的REITs新規終于落地 。

　　據財聯社梳理觀察 ，本次782號文的下發，是在1014號文的基礎上
，進一步推動基礎設施REITs市場的常態化申報和高質量發展，釋放了基礎設施REITs擴圍、擴容 、提效信號 ，為REITs市場的下一階段發展繪制了清晰的路線圖
。

　　自2021年6月首批試點項目上市以來
，基礎設施REITs發展迅速
、穩健。2024年8月1日之前，基礎設施REITs停留在試點階段 。2024年7月 ，國家發展改革委下發《國家發展改革委關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態化發行的通知》（發改投資〔2024〕1014號
，簡稱“1014號文
”），標志著自2024年8月1日起 ，基礎設施REITs從試點階段步入常態化發行的新階段。

　　總體來看
，782號文的主要內容包括通過加快成熟資產類型項目常態化申報、積極推動新資產類型項目推薦發行等方式持續推動市場擴圍擴容，以及支持已上市的基礎設施REITs通過簡化新購入項目申報流程 、拓寬新購入項目資產范圍等方式擴募
。

　　某研究機構資深研究員對財聯社表示 ，公募REITs目前在二級市場較為火熱
，但是對發行方而言，由于交易所的估值等政策 ，導致發行方融資成本較高，目前公募REITs供不應求。監管則是要鼓勵公募REITs的擴容
，未來在項目合規性的審查上面，可能有進一步的松動空間 。

　　加快成熟資產類型項目常態化申報 ，加大潛在發行空間較大項目的組織力度

　　782號文提到
，要加快收費公路、清潔能源
、倉儲物流、保障性租賃住房等成熟資產類型項目申報，進一步加大供熱 、水利
、數據中心等潛在發行空間較大資產類型項目的組織力度
。

　　財聯社據wind數據統計 ，截至發稿日
，目前共發行了75只基礎設施REITs，規模合計1943.32億元 ，資產類型涵蓋消費基礎設施、園區基礎設施 、市政設施
、生態環保、倉儲物流 、保障性租賃住房等。已發行基礎設施REITs不同資產類型的只數和規模如下圖所示：

　　從已發行基礎設施REITs來看
，交通基礎設施REITs發行只數和規模均保持前列，根據1014號文的界定 ，交通基礎設施主要包含收費公路
、鐵路、機場 、港口項目等 。

　　水利設施
、市政設施REITs均只發行了1只
，規模較小
。782號文則指出要進一步加大供熱、水利 、數據中心等潛在發行空間較大資產類型項目的組織力度。

　　積極推動鐵路、港口
、特高壓輸電等新資產類型項目推薦發行

　　782號文提到，要積極研究探索鐵路、港口 、特高壓輸電
、通信鐵塔、市場化租賃住房 、文化旅游
、專業市場、養老設施等尚無推薦發行案例的新資產類型項目的發行路徑 ，加大力度協調解決難點堵點問題，幫助項目盡快滿足發行條件 。

　　根據1014號文
，鐵路 、港口均屬于交通基礎設施范疇
。目前已發行的基礎設施REITs主要集中在收費公路領域，未來其他類型也要擴容。已發行交通基礎設施REITs名單如下：

　　市場化租賃住房
、專業市場、養老設施為1014號文新增資產類型 。其中 ，市場化租賃住房為由專業機構自持 、不分拆單獨出售且長期用于出租的市場化租賃住房項目
，以及專門為園區入駐企業提供配套服務的租賃住房項目；專業市場是家居
、建材、紡織等項目；養老設施為依法登記并在民政部門備案的養老項目
。

　　同時，在項目規模方面 ，1014號文則針對租賃住房項目和養老設施項目保留了保障性租賃住房項目不低于8億元的首發規模要求
，其他項目仍保留不低于10億元的要求。

　　積極支持民間投資項目發行上市

　　782號文提到，要積極支持更多符合條件的民間投資項目發行上市 。

　　當前 ，公募REITs市場的原始權益人仍以國企為主。但是
，隨著REITs市場的成熟，民企原始權益人已成為推動行業發展不可或缺的重要力量
。同時 ，對于民企而言
，借力公募REITs，亦可盤活存量 、優化負債、提升運營效率。

　　據wind統計數據 ，截至發稿日，REITs市場共104家原始權益人
，其中，國企77家 ，占比74%；民企僅14家
，占比13.5%，不足15% 。民企作為原始權益人參與的已發行基礎設施REITs情況如下：

　　儲備一批
、組織一批、申報一批

　　782號文明確 ，要加大項目培育儲備工作力度
，要按照“儲備一批 、組織一批
、申報一批”的工作要求，建立基礎設施REITs項目工作臺賬 ，形成滾動接續的項目動態推進機制
。

　　某研究機構表示
，此條一方面旨在避免REITs項目供給斷層，確保市場總有優質項目可選。另一方面 ，提前培育有一定收益、上市前景好的基礎設施項目
，在項目全流程依規辦理手續 、理順產權關系并提升管理效率，能讓項目達標后順利入市 ，提升REITs市場整體規模與活躍度，為投資者提供更多元標的
，吸引更多資金流入，增強市場流動性與韌性 。

　　業內人士指出 ，公募REITs業務申報是一項極為繁瑣且復雜的工作
，另外涉及到眾多業務主體
、業務政策法規、業務流程等，且公募REITs的發行上市流程也較長
。包括項目篩選 、資產重組
、盡職調查等前期項目準備階段 ，以及業務申報、項目推薦 、審核反饋階段
，以及證監會
、交易所同意注冊后才可進行上市交易。

　　而對于項目申報流程，1014號文就已經有所簡化 ，取消前期輔導環節
，由原始權益人、基金管理人 、資產支持證券管理人、中介機構等自主篩選合格資產
、制定產品方案、完善合規手續 、解決難點問題等前期準備工作后報送至省級發展改革委審核 。省級發展改革委或中央企業將符合條件的項目直接申報至國家發改委
。

　　簡化流程
、拓寬范圍，積極支持通過擴募方式新購入項目

　　除支持新發行項目 ，推進市場擴圍擴容外
，782號文還鼓勵已上市的基礎設施REITs通過擴募等方式籌集資金購入優質資產，以及支持已上市基礎設施REITs新購入行業內同類項目以及具有關聯性的不同行業領域項目。

　　明確已上市REITs產品滿6個月后即可申報擴募新購入項目 ，且發改委將“直接受理、優先評估 ”，極大縮短了擴募周期
，減少了冗余環節，鼓勵已上市REITs快速做大做強 。此外 ，1014號文還明確對于擴募資產儲備方面
，對已發行基礎設施REITs的新購入項目不作規模要求
。

　　同時，允許新購入項目不僅限于同類資產 ，還可購入“具有關聯性的不同行業領域項目”。這為REITs管理人在同一產業鏈或生態圈內進行資產整合提供了可能
，有助于打造綜合性的基礎設施投資平臺，提升抗風險能力和資產組合效益 。

　　行業研究機構相關人士表示 ，不同行業領域但具關聯性項目的納入
，可使REITs資產組合不再局限于單一行業，有效分散風險。不同行業的項目在收益周期 、受經濟波動影響程度等方面存在差異 ，多元化的資產組合能降低單一行業波動對整體收益的沖擊
，增強REITs的抗風險能力與收益穩定性，這對于推動基礎設施REITs高質量發展 ，吸引更多投資者參與，進而促進中國REITs市場的健康
、可持續發展
，有著積極且深遠的作用
。

（文章來源：財聯社）