上海新建商品住宅價格指數迄今已環比連續上漲35個月
，但在這一市場表現下，既有均價19萬元／平方米的高端項目開盤“日光
”的喧囂 ，也有郊區項目“期房賣成現房”的寂寥
。當市場對核心地段與稀缺資源的追捧成為常態
，郊區項目的去化難題如何解？上海新房市場的分化格局又將走向何方？

　　高端盤郊區盤“兩重天 ”

　　5月21日，位于上海黃浦老城廂的上海壹號院三批次開盤 ，推出的64套房源項目均價高達18.5萬元／平方米
，總價段介于4347萬元至2.49億元之間，但仍在開盤當日迅速售罄。至此 ，上海壹號院推出三個批次房源
，三開三罄，其中2025年來的兩次開盤合計銷售額達108.71億元 ，成為今年全國首個銷售額破百億元的項目 。

　　另據業內人士透露
，根據該項目的推盤節奏，上海壹號院今年預計還將推出超過100億元規模的供應量 ，提前鎖定全年200億元銷售額
。按照2024年上海單盤銷售排行，上海壹號院大概率能夠躋身前三。

　　高端住宅在上海熱銷并非個例——前有位于黃浦外灘的金陵華庭
，后有徐匯濱江的潮鳴東方，現有位于黃浦新天地的上海壹號院 ，諸多核心區域高端項目集中入市
，單日總銷售金額最高、套均總價最高等各類紀錄不斷被刷新，甚至一度有行業機構總結為“面積越大 、單價越貴的越好賣
” 。

　　但值得注意的是 ，在核心區高端住宅驅動上海新房價格節節攀升的同時
，不少郊區新房項目乏人問津，去化仍是難題
。

　　根據上海市房地產交易中心披露的最新數據 ，截至5月28日
，上海外環以外可售住宅套數為4.82萬套，在全市占比達79.0% ，這意味著目前尚未售出的新房中
，有近八成均位于上海外環以外區域。

　　5月份，浦東新區就有兩個新盤出現了“0認購”（即登記認購期間無認購客戶） ，一是位于外高橋板塊
、均價6.2萬元／平方米的陽明花園，二是位于惠南板塊、均價3.8萬元／平方米的璟瀾灣 。

　　“房子賣不動
，要么是不認可地段，要么是不認可價格
。 ”有中介人士坦言 ，考慮到陽明花園地理位置較偏 、生活配套一般
，6.2萬元／平方米的定價其實偏高，相較于周邊競品缺乏性價比；璟瀾灣則更為偏遠 ，周邊缺乏配套設施
，市場關注度因而更低。

　　誰在涌入上海高端新房市場？

　　繁花之下，高端改善盤熱銷動能可否持續？

　　據行業機構統計 ，在上海壹號院三批次的170組有效認購買家中
，上海籍買家（以身份證前幾位代碼推測出生地省區市，與實際籍貫可能略有出入）共有51組 ，占比三成；非上海籍買家共計119組
，占比七成 。在這些非上海籍買家中，鄰近的浙江
、江蘇籍購房者尤為積極 ，其中浙江籍29組，占比約17%；江蘇籍22組
，占比約13%
。此外，山東和安徽籍買家也較多 ，分別有11組和7組。

　　在其他熱銷高端項目中同樣可以窺見非滬籍客戶的購買力 。潮鳴東方項目總認購191組
，其中“310
”買家約62組，僅占總認購數量的約32%。作為近期外省籍客群占比較低的項目 ，金陵華庭仍有過半數的買家為非滬籍
。

　　有分析認為
，上海新房價格之所以堅挺，是因為背后來自全國的龐大購買力持續涌入。不過 ，也有相關人士表達了對于高端購買力可持續性的關切 。有受訪房地產開發企業表示
，上海核心區高端住宅密集供應對于新樓盤蓄客（即在開盤前儲備有意向購買的客戶）造成一定壓力，如何吸引全國客戶并持續增加高凈值客戶池成為企業面臨的一大挑戰
。

　　為了減緩高端購買力消耗速度并持續維持項目熱度 ，“少量多批”的推盤策略成為了諸多房地產開發企業不約而同的選擇。同時
，憑借市場整體價格指數走高以及前期項目口碑積累，加推房源的官方備案均價往往也較前一批次出現不同程度的上漲 ，部分項目最高漲幅甚至超過20% 。

　　例如今年迄今為止認購率雄踞榜首的翡雲悅府，4月27日首開228套房源
，均價為10.72萬元／平方米，認購率沖上412%；5月16日二批次放出160套房源 ，均價升至10.74萬元／平方米
，認購率居高不下達318%；三批次據悉即將入市，當前市場關注度仍處高位
。

　　“上海新房價格上漲 ，顯示出其房地產市場仍有一定的支撐因素
，一方面得益于其獨特的城市地位和市場需求結構，同時也和其強化核心區域新房供給有一定關系。 ”58安居客研究院院長張波認為 ，上海新房市場在高端改善項目帶動下呈現熱度持續上漲
，傳遞出市場對未來房地產市場的積極預期 。

　　郊區盤去化如何“治標又治本
”？

　　盡管上海外環以外的未售出新房在比例上占據了整體庫存的近八成，但對比歷史數據 ，其存量的絕對值仍然是在持續下降的
。換而言之
，郊區滯銷新房的庫存壓力正在逐步疏解。

　　一方面，上海外環外的土地供應較往年已經大幅縮減 ，供需形勢逐漸回歸平衡 。

　　統計上海各區的國有建設用地供應計劃，不難發現
，2025年上海商品住房用地整體縮減13%，其中徐匯、楊浦計劃大幅增加商品住宅用地供應 ，而新房積壓較多的遠郊板塊
，除青浦 、松江以外，嘉定
、奉賢、金山 、臨港 ，長興島的商品住房用地供應都出現了不同程度的下降
，金山和臨港今年計劃供應均在10公頃以內，保持了較低的供應節奏 ，由此可見這些區域未來一段時間重心還是以去庫存為主
。

　　另一方面
，隨著LPR與公積金利率下調
、區域精準化調控政策落地，居民剛性和改善性住房需求得到了進一步支持。

　　5月8日起 ，公積金貸款利率下調0.25個百分點
，以100萬元30年期貸款為例，月供減少133元 ，總利息節省近5萬元，疊加5年期以上LPR下調0.1個百分點至3.5%
，商業貸款成本進一步降低 。這一政策組合拳直接降低了購房者信貸成本，刺激了郊區剛需客群入場。另外 ，在一些庫存高壓區域
，部分開發商啟動降價、送車位乃至送黃金等以價換量策略，配合政策紅利也形成了價格洼地效應
。

　　但從更深層次來看 ，上海郊區新房的庫存壓力最終仍需要通過產業導入來從根本上解決
，單純依靠土地供應的收縮抑或是購房門檻的放寬難以徹底扭轉市場格局。

　　業內人士指出，郊區項目往往存在周邊缺乏地鐵覆蓋 、商業配套薄弱等問題 ，使得本地需求難以消化庫存 。而通過產業導入
，完善基礎設施、優化公共服務
、吸引人才集聚，從而構建“產城融合”的良性循環 ，才能為郊區新房提供可持續的、行之有效的去化路徑
。