華泰證券研報(bào)指出，當(dāng)前市場中“好房子”銷售去化明顯優(yōu)于平均水平 ，產(chǎn)品力突出的房企或?qū)@得更好的銷售轉(zhuǎn)化和更穩(wěn)健的現(xiàn)金流
，繼而強(qiáng)化其投資能力，形成產(chǎn)品-銷售-投資的正循環(huán)
。華泰證券認(rèn)為產(chǎn)品力或?qū)⒊蔀榉科蟠┰街芷诘暮诵母偁幜χ? ，重塑企業(yè)市場地位和競爭格局。標(biāo)的方面
，繼續(xù)推薦“好信用
、好城市、好產(chǎn)品 ”的“三好
”地產(chǎn)股 。

　　華泰 | “好房子”系列報(bào)告一：煥新居住生態(tài)，重塑供給格局

　　“好房子 ”或賦予房企新的增長邏輯 ，重申推薦“三好
”房企

　　當(dāng)前市場中“好房子”銷售去化明顯優(yōu)于平均水平
，產(chǎn)品力突出的房企或?qū)@得更好的銷售轉(zhuǎn)化和更穩(wěn)健的現(xiàn)金流，繼而強(qiáng)化其投資能力 ，形成產(chǎn)品-銷售-投資的正循環(huán)
。我們認(rèn)為產(chǎn)品力或?qū)⒊蔀榉科蟠┰街芷诘暮诵母偁幜χ?
，重塑企業(yè)市場地位和競爭格局。標(biāo)的方面，我們繼續(xù)推薦“好信用 、好城市
、好產(chǎn)品 ”的“三好
”地產(chǎn)股 。

　　核心觀點(diǎn)

　　“好房子”是一項(xiàng)系統(tǒng)性工程 ，其提出具有多重現(xiàn)實(shí)意義

　　隨著我國住房需求從“有沒有 ”進(jìn)入“好不好
”階段，住房品質(zhì)已成為政策關(guān)注與市場選擇的焦點(diǎn)之一
。在此背景之下
，“好房子”概念于22年首次被提出，“好房子 ”項(xiàng)目規(guī)范于25年正式落地 ，標(biāo)志著中國住房進(jìn)入品質(zhì)時(shí)代。“好房子”系統(tǒng)性工程的提出具備三重現(xiàn)實(shí)意義：1）供給端來看
， “好房子
”供給十分有限，多數(shù)住房存在房齡老、無電梯等痛點(diǎn) ，30%的房子房齡在25年以上
，80%的住房沒有電梯；2）需求端來看，購房者需求亦呈現(xiàn)改善化趨勢 ，中指院數(shù)據(jù)顯示25年1-8月30個(gè)重點(diǎn)城市22個(gè)城市大戶型成交占比同比提升
，部分城市提高4pct以上；3）“好房子”或可打破低質(zhì)房源對(duì)于整體房價(jià)的負(fù)循環(huán)壓力，對(duì)穩(wěn)定房價(jià)有積極作用 。

　　“新規(guī)范 ”是主要抓手 ，更好的居住體驗(yàn)是核心要素

　　政府工作報(bào)告將“好房子
”總結(jié)為“安全 、舒適
、綠色、智慧”四個(gè)特征
。安全指房屋應(yīng)能經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)
，長期安全穩(wěn)固。舒適側(cè)重于居住體驗(yàn)舒適宜人，空間布局更為合理 。綠色指滿足綠色建筑標(biāo)準(zhǔn) ，節(jié)能減排
。智慧傾向于提高居住的便利性 、安全性和管理效率。但從購房人的角度，高得房率與更好的居住體驗(yàn)是其最為關(guān)注的指標(biāo)
，而新規(guī)產(chǎn)品多數(shù)均擁有這兩項(xiàng)優(yōu)勢，從銷售去化情況來看 ，新規(guī)產(chǎn)品去化情況要高于平均水平 。根據(jù)克而瑞跟蹤統(tǒng)計(jì)的70個(gè)實(shí)得率超100%的項(xiàng)目
，7成以上的項(xiàng)目銷售去化率都達(dá)到40%以上，高于一般項(xiàng)目平均 ，其中18%的項(xiàng)目去化率到80%
，29%的項(xiàng)目去化率約60-80%，去化水平較為出色。

　　以智能手機(jī)與汽車行業(yè)為鑒 ，“好房子 ”或?qū)⒅厮苄袠I(yè)格局

　　根據(jù)智能手機(jī)高端化與新能源汽車崛起的經(jīng)驗(yàn)
，產(chǎn)品迭代往往成為格局重塑的驅(qū)動(dòng)力之一
。當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)正由規(guī)模競爭轉(zhuǎn)向質(zhì)量競爭，產(chǎn)品力亦成為房企的核心競爭力之一。頭部房企加速構(gòu)建“好房子
”體系 ，在舒適度
、功能性、服務(wù)等方面對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行迭代
，以強(qiáng)化產(chǎn)品力，提高銷售能力 。“好房子”邏輯或已在銷售與資本市場得到驗(yàn)證
。22年8月好房子被提出 ，截至25年9月，近12個(gè)月全國商品房銷售額較22年全年下降約29%
，而華潤 、建發(fā)
、綠城、中海銷售降幅均在20%以下；股價(jià)方面，23年至今“好房子 ”樣本房企相對(duì)行業(yè)指數(shù)均實(shí)現(xiàn)20pct以上的超額收益。而隨著新住宅項(xiàng)目規(guī)范的陸續(xù)落地 ，“好房子
”上升為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)
，或進(jìn)一步放大產(chǎn)品能力差異，推動(dòng)企業(yè)競爭格局重塑 。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)政策波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn) ，地產(chǎn)基本面復(fù)蘇不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)
，部分房企面臨經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)
。

（文章來源：人民財(cái)訊）