北京調(diào)整樓市政策之后，上海也對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行了優(yōu)化。

　　8月25日 ，上海市住建委 、市財(cái)政局等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》
，出臺(tái)包括調(diào)減住房限購
、優(yōu)化住房公積金、優(yōu)化個(gè)人住房信貸以及完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅等政策 。

　　中指院政策研究總監(jiān)陳文靜指出，整體來看 ，本次上海樓市新政在優(yōu)化限購 、加大公積金政策支持方面，與北京較為相似
。除此之外
，上海進(jìn)一步降低居民購房成本，明確不再區(qū)分首套、二套住房商貸利率 ，完善房產(chǎn)稅政策等措施
，整體力度較北京略大，政策范圍更廣。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為 ，上海最新出臺(tái)的政策
，惠及面較廣，將為全國新一輪政策優(yōu)化和市場向好 ，產(chǎn)生正面的提振作用 。

　　一家TOP10房企管理層在8月25日下午的業(yè)績會(huì)上表示
，房地產(chǎn)市場即將進(jìn)入傳統(tǒng)銷售旺季，上海今日放松政策 ，將對(duì)樓市成交形成利好。“在政策助力之下
，像上海這樣高能級(jí)熱點(diǎn)城市的成交規(guī)模，可能會(huì)進(jìn)一步放量 ，這將持續(xù)推動(dòng)市場企穩(wěn)
。”

　　“市場預(yù)計(jì)，未來北京也可能會(huì)繼續(xù)優(yōu)化商貸利率
，出臺(tái)降低居民購房成本等措施。隨著北京
、上海先后優(yōu)化樓市政策，短期深圳跟進(jìn)的概率也進(jìn)一步增強(qiáng) ，這將有助于提振市場預(yù)期
，促進(jìn)市場止跌企穩(wěn) 。 ”陳文靜表示
。

　　調(diào)減限購 并非取消外環(huán)外限購

　　“今日上海出臺(tái)的房地產(chǎn)政策中，倍受市場關(guān)注的一項(xiàng)措施為 ，符合條件情況下
，在外環(huán)外將不限制購房套數(shù)，即購房資格進(jìn)一步放寬。
”易居研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示 。

　　通知明確 ，對(duì)符合上海市住房購買條件的居民家庭
，包括本市戶籍居民家庭、在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿1年及以上的非本市戶籍居民家庭，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù) ，包括新建商品住房和二手住房
。對(duì)于成年單身人士
，按照居民家庭執(zhí)行住房限購政策。

　　按照上述規(guī)定，滬籍居民家庭和滬籍成年單身人士 ，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)；在外環(huán)內(nèi)限購2套住房 。非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購房之日前在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿1年及以上的
，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)；自購房之日前在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的，在外環(huán)內(nèi)限購1套住房
。

　　“上海進(jìn)一步調(diào)減住房限購政策 ，外地社保年限規(guī)定為1年
，比北京2年的規(guī)定更進(jìn)一步，實(shí)施力度大于市場預(yù)期。”克而瑞分析師表示 。

　　業(yè)內(nèi)人士指出 ，近幾年以來上海外環(huán)外新房供應(yīng)集中
，且未來仍為供地主力，限購調(diào)整后 ，部分高庫存板塊去化壓力將有所緩解
。

　　據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)
，今年以來（截至8月23日）上海新建商品住宅（不含保障房）成交2.97萬套，其中外環(huán)外成交超1.8萬套 ，占比超60%。二手房方面
，今年1-7月成交約12.7萬套，其中外環(huán)外成交約6.5萬套 ，占比約51%，新房 、二手房外環(huán)外均為成交主力 。

　　58安居客研究院院長張波指出
，上海對(duì)外環(huán)外購房套數(shù)的放松，這一政策方向與北京保持同步 ，是在市場需求不足的區(qū)域進(jìn)行針對(duì)性放松
，此舉會(huì)對(duì)松江
、嘉定、青浦等五大新城外環(huán)外區(qū)域形成利好。

　　其進(jìn)一步表示，按上海最新政策 ，單身人士購房不再區(qū)別對(duì)待
，上海對(duì)單身人士有政策性限制由此成為歷史
。這體現(xiàn)出對(duì)單身人群自住需求的有效保障，對(duì)于在滬工作的單身青年人才 、新市民等群體 ，在滿足社保或個(gè)稅繳納年限后
，能更輕松購房，單身購房群體活躍度將大幅提高。這項(xiàng)政策將和外環(huán)外放松形成合力 ，大量單身人士的購房需求
，將在外環(huán)外得到有效滿足 。

　　上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根認(rèn)為，外環(huán)外不限套數(shù)購房 ，可加快上海外圍市場去化，適宜購置養(yǎng)老或度假房產(chǎn)的家庭及有資產(chǎn)配置需求者
。

　　不過
，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉強(qiáng)調(diào)，上海此次限購政策調(diào)整 ，并非取消外環(huán)外限購
，而是對(duì)戶籍居民家庭和滿足條件的非戶籍居民家庭（社保或個(gè)稅連續(xù)繳納要滿1年及以上），放開了外環(huán)外限購的限制 ，即不限購置套數(shù)。

　　“非戶籍居民家庭在符合相應(yīng)條件的前提下
，在外環(huán)外購房才不限套數(shù)，但這并非是完全取消了外環(huán)外限購 。 ”李宇嘉稱
。

　　商貸利率不分首二套 購房成本普降

　　調(diào)減限購的同時(shí) ，上海還優(yōu)化了住房公積金政策
，提高貸款額度，支持公積金“又提又貸” ，以支持住房消費(fèi)力度。

　　具體而言
，提高公積金貸款額度方面，對(duì)繳存人購買二星級(jí)及以上新建綠色建筑住房的 ，住房公積金（含補(bǔ)充公積金）最高貸款額度上浮15% 。首套最高貸款額度從160萬元提高至184萬元，多子女家庭首套上浮比例可疊加計(jì)算
，從192萬元提高至216萬元；二套最高貸款額度從130萬元提高至149.5萬元
。

　　對(duì)繳存人購買上海市新建預(yù)售商品住房的，可以按規(guī)定申請(qǐng)?zhí)崛”救思芭渑嫉淖》抗e金支付購房首付款；對(duì)于繳存人提取住房公積金支付購房首付款的 ，不影響其住房公積金貸款額度計(jì)算。

　　同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)表示
，公積金政策作為保障性購房福利政策，優(yōu)勢(shì)比較明顯 ，公積金貸款利率為2.6%
，而商業(yè)貸款的利率為3.05%，利率差0.45% 。

　　張波認(rèn)為 ，上海最新出臺(tái)的措施
，公積金政策更為靈活
。此舉提高了個(gè)人住房公積金貸款額度，支持提取公積金支付購房首付款和“又提又貸
” ，可減輕購房者資金壓力。

　　“公積金政策本身的單一作用相對(duì)有限
，但和其他政策共同發(fā)力，將更好推動(dòng)樓市有序復(fù)蘇 ，這一政策方向與全國保持了一致 。而對(duì)新建綠色建筑住房提供更高比例貸款，會(huì)讓市場更多關(guān)注該領(lǐng)域的發(fā)展。”張波向記者表示
。

　　優(yōu)化限購及公積金政策的同時(shí)
，上海最新政策還調(diào)整了商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制，并完善了個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策。

　　李宇嘉介紹 ，商貸措施可簡稱為
，按揭利率不分首二套，該措施將有效降低購房者房貸成本 。

　　在張波看來 ，優(yōu)化調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制
，不再區(qū)分首套和二套，這一政策思路值得關(guān)注
。

　　其認(rèn)為 ，未來
，銀行側(cè)的房貸視角將從“購第幾套房 ”的單一維度，轉(zhuǎn)換到多維綜合考量 ，會(huì)更關(guān)注購房客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素
，靈活地確定每筆貸款的利率水平，這將有助于銀行優(yōu)化信貸資源配置。就當(dāng)下而言 ，這一政策在總體上將降低換房人群的資金門檻，使得改善性需求得到更加充分的釋放 。

　　此外
，上海還完善了個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策，對(duì)符合條件的非本市戶籍居民家庭購買的第一套住房暫免征收房產(chǎn)稅；購買的第二套及以上住房在合并計(jì)算家庭全部住房面積后 ，給予人均60平方米的免稅面積扣除
。

　　就該項(xiàng)措施
，陳文靜指出，此前上海已經(jīng)調(diào)整房產(chǎn)稅稅率 ，本次為銜接優(yōu)化住房限購政策
，對(duì)符合條件的非本市戶籍居民家庭購買的第一套住房暫免征收房產(chǎn)稅。

　　“購買的第二套及以上住房在合并計(jì)算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除 ，將進(jìn)一步降低購房的房產(chǎn)稅支出
，促進(jìn)改善性住房需求釋放 。
”陳文靜稱
。

　　而從北京政策效果看，張波介紹 ，放寬外圍限購后
，市場的熱度上升表現(xiàn)明顯，但由于上海的外環(huán)內(nèi)新房供應(yīng)占比高于北京 ，并且今年以來持續(xù)有核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊供給，這一政策的效果對(duì)上海新房市場的整體拉動(dòng)力會(huì)弱于北京。“但對(duì)二手房
，尤其是外環(huán)外二手房的拉動(dòng)作用，可能會(huì)強(qiáng)于北京 。”

（文章來源：財(cái)聯(lián)社）