2025年上半年，中央與地方協同發力 ，于供需兩端推出超百項政策。在精準施策推動下，房地產市場信心逐步修復
，商品房銷售面積同比降幅收窄 、房價環比跌幅趨緩，整體呈現積極修復態勢 。

　　對于上半年房地產市場特征 ，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受界面新聞采訪時
，用“向新發展 ”四個字來概括。

　　“這一判斷建立在去年‘9.26’一攬子政策支持下，市場有了止跌回穩的基礎 ，給今年‘向新發展’提供了動力和條件
。今年上半年
，房地產行業在持續鞏固止跌回穩態勢的同時，也在政策創新、供給優化等多個領域尋找新機會
、新方向” ，嚴躍進對界面新聞表示。

　　整體來看
，當下行業已邁入修復通道，正在從政策托底向自發修復過渡 ，企穩基礎逐步鞏固
，但全面復蘇仍需政策端的持續發力與結構性破局 。

　　從中央到地方，政策工具箱多維發力

　　中央層面來看 ，今年以來政策扶持力度持續升級，從季度性定調中可見政策決心的遞進
。

　　從3月份《政府工作報告》提出 “持續推動房地產市場止跌回穩
”
，到4月份政治局會議強調“持續鞏固房地產市場穩定態勢”，再到6月份的國常會 ，提出要“更大力度推動房地產止跌回穩 ”
，并明確“穩定預期、激活需求 、優化供給
、化解風險
”的政策發力方向。政策基調不斷強化，釋放出了堅定的護市信號 。

　　界面新聞整理發現 ，本輪中央政策主要圍繞促需求、去庫存 、化風險以及構建房地產新模式等幾個方面展開
。

　　在需求端
，通過降低房貸利率助推住房需求釋放，將5年期以上LPR降至3.50%的歷史低位 ，疊加首套公積金利率2.60%
，直接降低購房成本。

　　在供給端，加碼存量收儲與城中村改造 ，多地通過收購閑置土地
、存量商品房優化供給結構 。

　　風險化解方面
，“保交房”工作也取得實質進展
。截至今年5月初，商業銀行“白名單 ”貸款審批規模達 6.7 萬億元 ，覆蓋1600多萬套住宅的建設交付，有效緩解購房者對交付風險的擔憂
，推動現房銷售比例提升至35.6%。

　　在構建房地產發展新模式方面，自建設“好房子
”寫入2025年的《政府工作報告》后 ，相關基礎性制度有序推進 。

　　據界面新聞不完全統計
，截至7月初，全國已有約20個省份出臺發布“好房子”相關政策 ，推動各地房企從增量開發轉向品質升級
。

　　相比于中央
，地方政策更加聚焦，講究“因城施策 ”。據中指研究院監測 ，2025年上半年
，全國約170個省市（縣）累計出臺超340條“穩市
”政策，主要圍繞激活需求、優化供給兩大方向調整優化政策 。

　　數據來源：中指研究院 界面新聞整理制圖

　　激活需求方面 ，公積金政策與購房補貼成為核心抓手。

　　據中指監測
，各地涉及公積金調整政策超150條，深圳 、蘇州等多地大幅提升貸款額度；上半年 ，全國超60地發布購房補貼政策，形式涵蓋現金補助
、房票抵扣、電子消費券等多種形式
。

　　值得注意的是
，在本輪政策加碼中，多孩家庭所享受的補貼尤為突出 ，多城專門設立了針對二孩 、三孩家庭的購房獎勵政策
，如浙江紹興柯橋區對二孩家庭每平方米補貼1500元，最高不超過20萬元；三孩及以上家庭每平方米補貼2500元 ，最高不超過40萬元
，政策精準度顯著提升。

　　優化供給方面，各地主要通過“控增量
、優存量”的雙向調節 ，為市場復蘇注入確定性 。

　　控制增量上
，多地按照“人房地錢 ”機制定計劃，如廣州5.4萬套預售房源中 ，中心區占比36%
，供應向核心區域傾斜；去化庫存上，根據中指不完全統計 ，截至6月25日，全國各地公示擬使用專項債收回收購閑置存量土地的數量超3700宗
，總面積超1.96億平方米，總金額超4700億元；提高質量上 ，“好房子
”建設持續加速
，各地出臺的新規涉及到住宅的層高、實得率 、計容規定、隔音降噪等多個細分領域，促進品質升級
。

　　核心城市帶頭復蘇 ，“好房子”成市場亮點

　　從市場層面來看
，2025年上半年，核心城市在優質供給和改善需求支撐下表現出較強韌性 ，率先回暖
，強二線城市在核心區供應加持下，成交保持平穩增長 ，改善型需求的集中釋放
、高端樓盤熱銷成為亮點
，印證了“好城市+好房子 ”的結構性韌性。

　　與此同時，三四線城市仍處于“以價換量”的筑底階段 ，城市分化仍是核心矛盾 。

　　價格與成交方面，新房市場呈現結構性上漲
。根據中指研究院統計數據
，2025 年上半年，一線城市中 ，北京、上海新建商品住宅網簽成交面積同比均實現小幅增長
，廣州 、深圳同比增幅更是超過15%；強二線城市中，杭州
、成都等優質改善樓盤持續高熱。

　　在優質改善項目入市帶動下 ，上半年百城新房價格累計上漲1.16%
，漲幅較2024年下半年收窄0.26個百分點 。

　　改善型需求的集中釋放成為上半年樓市的最大亮點
。

　　從中指監測的30個代表城市中看，今年前五個月90-120平方米戶型成交占比保持在四成左右 ，120-144平方米戶型成交占比首次突破30%
，改善型樓盤已占據新房市場主流。

　　并且，這一趨勢在核心城市中尤為明顯 。北京、上海 、杭州
、成都等城市的高總價項目去化率顯著高于剛需產品 ，如上海黃浦濱江、徐匯濱江等核心板塊的高端樓盤去化率普遍超過80%
，甚至出現了多個“日光盤
”
。

　　從產品結構來看，“好房子”的熱銷印證了當前市場對品質升級的迫切需求。

　　據克而瑞監測全國重點城市的熱銷項目發現 ，今年上半年，產品力較強的四代宅和新規項目起到了很好的“托舉 ”作用
，高得房率的新規項目成為各地樓市“寵兒
”，同片區內去化率往往優于傳統項目 ，成交領漲 。

　　與新房市場的結構性上漲不同
，二手房市場延續“以價換量”行情，重點城市成交量延續增長態勢。

　　2021年以來百城新建住宅 、二手住宅價格環比變化 圖源：中指研究院

　　中指研究院數據顯示 ，上半年百城二手房價格累計下跌3.60%
，今年前兩個月二手房均價延續去年四季度的修復態勢，環比跌幅收窄 ，但3月以來環比跌幅再次擴大
，6月百城二手住宅均價為13691元/平方米，環比下跌0.75% ，已連續38個月下跌
。

　　從成交數據來看
，上半年深圳二手房成交同比增長超30%，北京
、上海、廣州增幅在20%左右 ，成都 、杭州
、蘇州、廈門幾個強二線城市同比增長超過10%。

　　“從市場趨勢來看，下半年高品質項目入市有望帶動核心城市市場保持修復
，但城市之間及項目之間分化行情預計將延續，‘好城市+好房子’具備結構性機會 ，而市場全面止跌回穩仍需政策進一步加力 ”
，中指研究院常務副院長黃瑜對界面新聞表示 。

　　土地供應“縮量提質
”，熱點地塊競爭加劇

　　2025年上半年 ，全國土地市場呈現 “縮量提質”的顯著特征
。核心城市通過優化供地結構 、集中推出優質地塊
，吸引房企激烈競拍，而三四線城市因需求疲軟導致土地流拍率高企。

　　從供應端看 ，全國土地市場延續“控規模、提質量 ”的策略 。

　　中指研究院統計數據顯示
，2025年上半年，全國300城住宅用地推出規劃建筑面積同比下降19.4% ，成交面積同比下降5.5%
，但出讓金同比增長27.5%，溢價率提升至10.2%
。

　　這種“量跌價升
”的背后 ，是核心城市優質地塊的集中供應。

　　例如，杭州上半年宅地出讓金接近去年全年水平
，北京
、上海等城市的核心地塊成交總價屢創新高，從數據來看 ，上半年TOP20城市宅地出讓金占全國比重已上升至68% 。

　　與之形成對比的是
，三四線城市上半年住宅用地推出、成交面積延續收縮態勢，平均溢價率也處于較低水平
。

數據來源：中指研究院 界面新聞整理制圖

　　這種分化反映出房企在行業深度調整之下 ，投資策略的根本性轉變
，即從過去的“廣撒網” 轉向“精準聚焦 ”。而當房企拿地策略趨于一致，疊加核心城市優質地塊供應力度增大 ，核心城市優質地塊的競爭也愈發激烈 。

　　如杭州上半年成交的69宗宅地中
，53宗都為溢價成交，其中29宗溢價率超40% ，一季度杭州三次刷新地價紀錄
，二季度以來，核心區優質地塊仍能實現溢價成交 ，平均溢價率維持在20%以上
。

　　再如上海，上半年成交的28宗宅地中
，有21宗溢價成交，其中7宗溢價率超30% ，2宗溢價率超40%。今年以來徐匯東安新村三宗地出讓金累計達523.03億元
，刷新全國地價總價紀錄 。

　　展望下半年，土地市場“縮量提質
”的趨勢將持續深化 ，核心城市優質地塊仍將保持高溢價成交
，尤其是北上廣深 、杭州
、成都等熱點城市，稀缺的核心地塊可能成為房企爭奪的 “戰略資源” ，而三四線城市土地市場回暖則要依賴需求端的進一步改善。

　　與此同時
，專項債收購存量土地、城中村改造等政策的落地，也將加速低效用地盤活 ，為土地市場注入新的供給活力
。